Kosten huurbemiddeling terugvorderen?

Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad, op verzoek van de kantonrechter in Den Haag, een prejudiciële vragen beantwoord. De kantonrechter vroeg zich af of een gemaakte courtageafspraak, tussen verhuurder van een object en bemiddelaar, rechtsgeldig was. De Hoge Raad nam daarbij het volgende in overweging. De gevolgen van deze beantwoording zijn groot: huurbemiddelaars mogen niet zonder meer bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen. Sterker nog, de reeds betaalde bemiddelingskosten kunnen worden teruggevorderd!

 Prejudiciële vraag

De vraag die de kantonrechter aan de Hoge Raad stelde luidde:

“Kwalificeert de overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:414 BW en/of als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is?”.

Kort gezegd komt deze vraag erop neer of een overeenkomst tussen een verhuurder en een bemiddelaar, om een huurwoning op de website van de bemiddelaar te tonen, zonder daarvoor een vergoeding te krijgen, beoordeeld moet worden als lastgevingsovereenkomst en/of als bemiddelingsovereenkomst.

Feiten

Het was voor deze uitspraak van belang dat een potentiële huurder niet zelf in contact kon komen met de verhuurder van het object. Alvorens een woning kon worden bezichtigd, moest de woningzoekende zich inschrijven bij de bemiddelaar. Indien de woning dan zou worden gehuurd, was de huurder verplicht een courtage ter hoogte van een maand huur af te dragen aan de bemiddelaar; zo bleek uit de algemene voorwaarden van de bemiddelaar. Gezien de werkwijze van de bemiddelaar was het voor de aspirant-huurder en de verhuurder onmogelijk zonder tussenkomst van de bemiddelaar te onderhandelen over de totstandkoming van de huurovereenkomst.

Beslissing

De Hoge Raad besliste op deze prejudiciële vraag van de kantonrechter als volgt.

De overeenkomst moet worden gezien als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar. Het maakt daarbij geen verschil wie de ander heeft benaderd om het te verhuren object op de website te plaatsen. Dit ligt anders wanneer de website alleen functioneert als ‘elektronisch prikbord’, oftewel als de huurder en verhuurder zonder tussenkomst van een derde met elkaar in contact kunnen komen om over de huurovereenkomst te onderhandelen. Op de website moeten in dat geval de contactgegevens van de verhuurder vermeld worden zodat de potentiële huurder contact met de verhuurder op kan nemen.

Contact

Het is dus oppassen geblazen voor alle (huur)bemiddelaars. Heeft u vragen over de veranderingen op het gebied van het huurrecht? Onze advocaten kunnen u voorzien van adequaat advies. U kunt uw vragen direct aan ons voorleggen via info@siekmanstassen.nl.